Поиск по каталогу

ПОДБОР ПАРАМЕТРОВ ПОИСКА

Перепланировка: делаем по закону

Не так давно моя хорошая знакомая при встрече поделилась своими опасениями: «У нас в доме кошмар творится, соседи перепланировку затеяли, несущую стену хотят снести.

А дом-то старый, 1915 года постройки! Что, если вообще все рухнет?!». Довелось мне побеседовать и с теми самыми соседями. «Да ничего не будет, - уверяли они, - И вообще, мы - собственники, делаем, что считаем нужным». Самое ужасное, что ни в какие инстанции за соответствующим разрешением они обращаться не собирались.

Наверняка, вы тоже слышали о таких скандальных ситуациях. Так как же быть с пресловутой перепланировкой? Что можно, а что нельзя? Куда обращаться, чтобы ее узаконить? На наши вопросы отвечает директор Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Аркадий Евгеньевич Малахов.

Определимся в понятиях

Основной критерий перепланировки – изменение полезной площади, которая либо увеличивается (например, когда соединяют лоджию с комнатой), либо уменьшается (когда расширяют помещение кухни, устанавливают дополнительный санузел и т.д.). К ней относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных комнат, создание или переоборудование тамбуров. А если вы поставили в комнате «гармошку», ширму или подвижную перегородку, чтобы отделить зону работы от зоны отдыха, это перепланировкой не является. Также как и застекление балкона.

Чего нельзя

Не допускается перепланировка помещений, при которой происходит:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Полный демонтаж несущих конструкций.

Размещение туалета и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение туалета и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.

Ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).

Объединение жилого помещения и кухни - по санитарным нормам, человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.

Что можно, но осторожно

Если вы хотите произвести перепланировку, которая касается несущих конструкций, то необходимо обратиться в архитектурно-проектную мастерскую. Такие изменения можно вносить только с помощью лицензированной проектной организации. Ведь вы не знаете, чем обернется на первый взгляд невинное желание сломать стену и сделать «один огромный зал с домашним кинотеатром». А если это будет угрожать безопасности целого дома? Грамотный специалист подскажет, как найти наилучшее решение, были довольны и вы, и блюстители закона.

Кстати, если вы задумали хитроумный план сложной перепланировки, то ее проект можно заказать в Ростехинвентаризации. У нас есть свой инженерно-технический отдел, который произведет все необходимые расчеты.

Перепланировка по закону

Шаг 1. Обращаетесь в БТИ с заявлением на изготовление технического паспорта квартиры. Вас попросят предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру – документ, на основании которого возникло право собственности (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Шаг 2. Получив данный документ, проходите следующие инстанции: Росреестр, СЭС, балансодержатель дома (ЖЭК, ТСО, ТСЖ и т.п.), архитектурная организация или проектировщики дома. Если ваша квартира находится в зданиях, представляющих историческую, художественную или культурную ценность, придется дополнительно обращаться в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, чтобы они выдали заключение о возможности перепланировки.

Шаг 3. Идете в районную администрацию за разрешением на перепланировку и, получив его, вносите изменения, о которых давно мечтали.

Шаг 4. Снова нужно обратиться в БТИ. Оттуда к вам придет техник, чтобы зафиксировать новые параметры квартиры. Через 7 дней он выдаст вам на руки план помещения до и после перепланировки.

Шаг 5. Вы вновь придете в администрацию района для получения распоряжения о сохранении помещения в перепланированном виде.

Шаг 6. Берете с собой это распоряжение, правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт, идете в БТИ. На основе распоряжения БТИ внесет изменения в технический паспорт, изготовит 3 экземпляра технического плана и электронную версию квартиры с новыми площадями и отправит их в кадастровую палату. Примерно через 3,5 недели вы получите в БТИ новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом идете в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) для регистрации и получения свидетельства на квартиру.

Узакониваем самовольную перепланировку

Легче сразу сделать перепланировку как положено, чем стараться ее правильно оформить постфактум. В последнем случае вы рискуете получить отказ, и тогда придется все обратно переделывать.

Но предположим, вы уже сделали перепланировку и никуда пока не обращались. Тогда ее нужно узаконить через районную администрацию или в суде.

Шаг 1. Идете в БТИ со своим паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру. К вам придет техник, чтобы сделать планы до и после перепланировки.

Шаг 2. С полученными планами обращаетесь в любую проектную организацию для изготовления проекта. В принципе, сделать заключение можно и в БТИ.

Шаг 3. Получив данные документы, собираете справки в следующих инстанциях: Росреестр, СЭС, балансодержатель дома (ЖЭК, ТСО, ТСЖ и т.п.), архитектурная организация или проектировщики дома. Как мы уже говорили, если вам посчастливилось жить в доме, представляющем историческую, художественную или культурную ценность, придется обращаться в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, чтобы получить заключение о возможности перепланировки.

Шаг 4. С полным пакетом документов клиент обращаетесь в районную администрацию или в суд для получения распоряжения администрации или решения суда о сохранении помещения в перепланированном виде.

При осуществлении самовольной перепланировки есть вероятность отказа в ее утверждении (например, в случае переноса или удаления несущих конструкций, объединения комнаты с лоджией посредствам ликвидации стены между ними и др.).

Шаг 6. Получив распоряжение администрации или решение суда, вы вместе с ним, правоустанавливающими документами на квартиру и паспортом, идете в БТИ. Далее события развиваются также, как если бы вы делали планировку по закону с самого начала (см. алгоритм №1). Примерно через 3,5 недели вы забираете в БТИ новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом идете в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) для регистрации и получения свидетельства на квартиру.

Время и деньги

Процесс согласования перепланировки обычно занимает месяц или полтора. Если не требуется разработки сложного проекта, то, как правило, она обходится не дороже 10 тысяч рублей. Если же приходится привлекать проектную организацию, то, разумеется, придется заплатить больше.

Зачем делать перепланировку законной?

Во-первых, о вашей незаконной планировке может стать известно соответствующим органам – благодаря выборочной проверке или сообщению «дружелюбных» соседей. А когда тайное станет явным, вам придется либо вернуть все на круги своя, либо все-таки узаконить внесенные изменения. И пресловутой суеты с документами вы все равно не избежите. Да еще и заплатите немаленький штраф.

Во-вторых, с квартирой, где произведена незаконная перепланировка, нельзя совершать никакие юридические действия. Ее не удастся приватизировать, продать, подарить, оформить в наследство. Она не может служить предметом залога при ипотечной сделке. А рано или поздно настанет момент, когда вам или вашим наследникам будет необходимо сделать что-либо из вышеперечисленного. Только вот времени для того, чтобы узаконить перепланировку, может уже не быть.

Из опыта риэлторов

«Наличие комфортной и узаконенной перепланировки в квартире повышает ее конкурентоспособность при продаже, хотя говорить о существенном влиянии на цену все-таки не стоит, - отмечает директор агентства недвижимости «Кварц» Ирина Малыгина. - Наиболее часто мы встречаем перепланировки в старых домах – в «хрущевках», «брежневках». Эти квартиры строились десятки лет назад. Тогда существовали совсем другие представления о комфорте жилья, и стремление оптимизировать жилое пространство в них совершенно закономерно.

Мы всегда обращаем внимание на требование закона об обязательном согласовании всех перепланировок. Ведь, покупая квартиру, где фактически есть изменения планировки или перенос коммуникаций, но они не согласованы, наш клиент приобретает все риски, связанные с эксплуатацией данного жилья, и проблемы в случае его последующей продажи. Однако решение в любом случае остается за покупателем. К перепланировкам в соответствии с действующим законодательством относятся и незначительные уменьшения (расширения) арок, кладовок, встроенных ниш и шкафов. На это покупатели часто закрывают глаза, потому что им будет удобно жить в квартире с такими усовершенствованиями.

Могу отметить тот факт, что квартиры со значительными неузаконенными перепланировками клиенты, как правило, не рассматривают. Прежде всего, это касается изменений в системе коммуникаций: отопления, газо- и водо- снабжения. У всех сейчас на слуху чрезвычайные происшествия, которые происходят при ненадлежащем исполнении строительных и ремонтных работ, и рисковать никто не хочет. Покупая жилье, люди в первую очередь рассчитывают на его безопасность».

8-800-707-7343 call Отправить заявку
navigation