Поиск по каталогу

ПОДБОР ПАРАМЕТРОВ ПОИСКА

Как достичь баланса между интересами собственника и арендатора?

Достижение баланса между интересами собственника и арендатора – очень важный фактор для успешного функционирования любого бизнес-центра. Как достичь этого равновесия без ущерба для той и другой стороны?

Что изменилось за последние годы в отношениях между собственниками и арендаторами БЦ? Ведь ни для кого не секрет, что еще 4 года назад условия диктовал собственник, а арендатору приходилось только их принимать. Что происходит сейчас?

Действительно, до кризиса ситуация характеризовалась как «рынок собственника». Но последующие экономические сдвиги заставили владельцев изменить политику. В самые пиковые моменты кризиса арендаторы поменялись местами с арендодателями и диктовали свои условия. Сейчас, когда влияние кризиса минимизировалось, все постепенно возвращается на круги своя, но собственники, наученные горьким опытом, ведут себя более осмотрительно, и существующая ситуация характеризуется как поиск баланса интересов.

Тем не менее, на сегодняшний день владельцы БЦ не очень охотно идут на дисконтирование как арендной ставки, так и каких-то других условий договора. Большинство собственников занимают консервативную позицию и стараются более чем на 10% от предлагаемой арендной ставки не опускаться (в докризисные времена такой дисконт мог считаться большим).

Но это справедливо лишь для объектов с хорошими характеристиками. Собственники менее ликвидных объектов (например, с не самой удачной локацией - на большом удалении от метро или даже около МКАД) более лояльно подходят к подбору арендаторов, и на приличный метраж – от 500 метров – готовы дисконтировать порядка 20-25 % от заявленных арендных ставок. Кроме того, собственники готовы выполнять отделку под конкретного арендатора, косметический ремонт, перепланировку и т.д. Они готовы идти на компромисс, чтобы помещение полностью соответствовало требованиям арендатора.

А как ведут себя собственники, если арендатор, заключивший долгосрочный договор, через некоторое время просит о его пересмотре?

Действительно, не редки ситуации, когда арендатор в конце срока договора или даже в середине хочет пересмотреть свои коммерческие условия, поскольку ситуация изменилась и он считает, что договоренности не соответствуют рынку.

Так компании, у которых заканчивается договор, обычно обращаются к консультантам и просят найти им более дешевую альтернативу (которая, как правило, существует). Затем арендатор обсуждает условия по альтернативному варианту и с данным коммерческим предложением или даже уже с готовым договором обращается к своему текущему собственнику со словами: у нас заканчивается договор, мы можем продлить его с вами, но на более выгодных для нас условиях, потому что у нас есть другое предложение.

Есть и более жесткий вариант. Арендаторы, договор с которыми еще не закончен, ставят собственника в невыгодную ситуацию. Они могут заявить, что они нашли более выгодный для себя объект, и если текущий собственник не готов идти на уступки по арендной ставке, они освобождают площади, как правило, оставляя депозит и предупреждая собственника за 1-3 месяца (в зависимости от того, что предусмотрено договором). В этой ситуации собственник может остаться с пустыми площадями, если быстро не найдет нового арендатора (а если арендатор крупный, то это могут быть значительные объемы). Либо он будет вынужден по соглашению сторон предоставлять значительный дисконт.

Но ведь это почти шантаж. Часто собственники идут на уступки?

Если в 2009 году такая ситуация практически в 95% случаев приводила к победе арендатора, и его условия принимались, то на сегодняшний день в рамках текущего договора (если он не закончился) собственник практически никогда не идет на уступки, поскольку новых арендаторов найти не так уж сложно.

Что касается ситуации, когда договор закончился и требует пролонгации, то здесь примерно половина собственников готовы идти на уступки. Это связано как с нежеланием приступать к активному поиску новых арендаторов, так и со стремлением к стабильности. Те собственники, которые более уверенно себя чувствуют и обладают хорошим конкурентоспособным активом, всегда могут найти нового арендатора и на уступки практически не идут. Ликвидные помещения находят своих потребителей быстро. Впрочем, и менее ликвидные объекты также находят арендаторов, но за более долгий срок.

Кто утверждает арендную ставку, и можно ли на нее как-то повлиять?

Все зависит от условий, которые ставит собственник. Как правило, консультанты в начале сотрудничества с собственником достигают определенных договоренностей. Когда ставку формирует консультант, то, как правило, он старается не понижать ставку, потому что она сформирована с учетом всех рыночных реалий. Если же ставку «заказывает» собственник, то консультант, изучив рынок подобных объектов, может порекомендовать снизить ставку, например, под определенного клиента, который проявил интерес к объекту. Как правило, собственники прислушиваются к мнению консультантов, поскольку нежелание уступать приводит к тому, что объект дольше позиционируется на рынке.

Как часто собственник идет на снижение ставки в таких случаях?

Это зависит от финансовой состоятельности собственника. Если он финансово обеспечен, то он может ждать арендатора, особенно, если это собственник крупного объекта с долгосрочным договором. В качестве примера можно привести объект в Гнездниковском переулке. Там собственник заявил ставку свыше 1000 долларов за кв. м. в год и ждал «своего» арендатора почти год.

Какие преференции может предложить собственник, чтобы привлечь арендатора, помимо снижения ставки?

Любая преференция имеет денежный эквивалент, который «экономит» арендатор. Это может быть ремонт, арендные каникулы, преференции по депозиту (заплатить депозит за месяц вместо трех). Можно даже выстроить своеобразный рейтинг уступок. Самой популярной является классический дисконт от ставки, потом идет сокращение депозита, и третье - оборудование помещения (ремонт, кондиционеры, перегородки и т.д).

Что является разумным компромиссом в отношениях собственника и арендатора?

Ни для кого не секрет, что цель собственника – сдать имеющиеся у него площади на наиболее выгодных условиях. Основной интерес арендатора – снять максимально хорошее помещение за минимальные деньги.

Но есть еще множество дополнительных нюансов, которые вплетаются в эту, казалось бы, простую схему. Например, арендаторам важно минимизировать различные риски, которые связаны с арендой помещения (правовые и финансовые). В свою очередь, собственник в ожидании нужного арендатора несет убытки по содержанию объекта или теряет деньги, предоставляя скидки.

Как всегда, «правда» где-то посередине. Если стороны находят взаимоприемлемый компромисс, тогда и достигается баланс интересов. Как правило, это происходит, когда собственник предлагает комплекс «преимуществ», а арендатор полностью соглашается с таким подходом.

8-800-707-7343 call Отправить заявку
navigation